Помощь юриста, адвоката по сделкам с недвижимостью в Москве

Самым дорогим имуществом, как правило, являются объекты недвижимости. Поэтому, при проведении любых операций с ними, начиная от сдачи в аренду, и заканчивая покупкой/продажей, будет совсем не лишним обращение за помощью к юристу. Последний окажет консультационную поддержку, а также предоставит практическую помощь (сопровождение при заключении сделки или защита интересов в суде).

В печатных СМИ сегодня нередко можно встретить материалы о различных трудностях и проблемах, которые возникают в про цессе или после того, как уже состоялась купля-продажа гаража, земельного участка, квартиры, коттеджа или дачи, в том числе – за рубежом. Чтобы такого не произошло с вами, заручитесь поддержкой юридически подкованного специалиста, знающего про все подводные камни сделок с недвижимостью.

Сделка покупки недвижимости: «пошаговая» инструкция

«Правильная» купля-продажа квартиры или дома осуществляется в следующей последовательности.

1) Принятие решения (продавцу – о продаже, покупателю – о покупке) и определение стоимости.

2) Продавец собирает все необходимые документы (покупатель или его представитель также должен знать перечень этих документов). Покупатель определяется с вопросом, на какие средства будет приобретаться недвижимость (возможно, это будет кредит).

3) Проводятся переговоры, где решаются все вопросы, касающиеся стоимости и условий сделки. Вносится аванс и подписывается предварительный договор купли/продажи.

4) Продавец предъявляет покупателю документы на недвижимость, которые тот должен проверить (вот где особенно требуется помощь юриста).

5) Осуществляется расчет, подписывается договор (заверяется у нотариуса).

6) Прохождение государственной регистрации, которая и подтверждает право собственности нового владельца.

Собираем документы для оформления сделок

Первая трудность, с которой могут столкнуться участники предстоящей операции по покупке/продаже участка или квартиры (дома), – сбор документов, необходимых для её проведения.

Их список достаточно длинен, особенно, если на жилплощади прописаны несовершеннолетние дети, или если недвижимость находится в совместной собственности. Сюда относятся правоустанавливающие документы, технический паспорт, справка с БТИ, справки, подтверждающие, что данный объект не пребывает в залоге и не имеет никаких запретов на отчуждение.

Если продается дом, то требуются также правоустанавливающие документы на земельный участок, кадастровый план и ряд дополнительных документов (например, об отсутствии задолженности по коммунальным платежам или о смене фамилии).

Покупателю нужно быть очень внимательным к этой документации, ведь в том случае, если с ней что-то не так, сделка может быть отменена судебным решением (такая возможность предусмотрена Гражданским кодексом РФ), и он в итоге останется ни с чем. Не стоит полагаться только на риэлтора, его задача – продать недвижимость, а не обеспечить юридическую чистоту этой сделки.

Много неожиданностей может возникнуть при покупке загородной недвижимости. Риэлтор, как правило, проверяет только стандартную юридическую документацию, а у владельца нового участка впоследствии могут возникнуть серьёзные проблемы с оспариванием права собственности на этот участок или с ограничением его использования. Например, окажется, что строить на нём ничего нельзя, или, что ещё хуже, – существующие постройки должны быть снесены.

Внимание: покупка недвижимости за рубежом

В последнее время многие российские граждане покупают квартиры и дома за границей, в частности, в Европе, и, в особенности, в Болгарии. Такой интерес объясняется приемлемыми ценами и доброжелательной политикой иностранных государств, приветствующих зарубежных инвесторов.

Кто-то приобретает недвижимость за рубежом исключительно «для себя», чтобы приезжать на отдых в удобное время. Кого-то такая покупка интересует с коммерческой точки зрения – ведь жильё можно будет сдавать в аренду. Независимо от дальнейших планов, стоит воспользоваться услугами юриста для осуществления сделки.

Этапы проведения сделки покупки недвижимости за рубежом схожи со сделками в России, однако следует иметь в виду, что в каждой стране есть свои нюансы. В общем, процедура выглядит следующим образом: после выбора подходящего объекта и переговоров, заключается предварительный договор (договор о намерениях), в котором оговариваются цена, сумма задатка и сроки заключения основного договора. Проводится проверка документов, после чего подписывается окончательное соглашение (под контролем нотариуса) и вносится оплата.

В некоторых странах иностранному покупателю требуется официальное специальное разрешение на покупку недвижимости. Вступление в права собственности также регулируется местными законами.

Оформление ипотеки: брать, нельзя отказаться

Покупка еще более усложняется, если речь идёт о приобретении жилья на условиях кредита. Цены на недвижимость, особенно в крупных городах России, настолько высоки, что обычные граждане могут стать собственниками квартиры, только взяв ссуду в банке.

Обратившись к юристу, вы разберетесь с необходимым пакетом документов для оформления ипотеки. Однако самое главное, чем в данном случае может помочь вам специалист, – это изучение и разъяснение кредитного договора, в частности, ваших обязанностей как заёмщика, чтобы в будущем вы не столкнулись с неприятными неожиданностями.

Банки и застройщики предлагают ссуды и рассрочку на различные сроки и на различных условиях. Чтобы разобраться с ними, посоветуйтесь с юристом, который может стать вашим доверенным лицом.

Обратите внимание, что ипотека оформляется как на готовое жильё (на первичном и вторичном рынке), так и на дома и квартиры, которые находятся в процессе строительства. И во всех этих случаях есть существенные нюансы.

Например, если речь идёт о строящемся доме (и особенно – о покупке квартиры на так называемом нулевом цикле, когда только возводится фундамент), то перед тем, как вложить деньги, необходимо проанализировать все документы. Обязательно убедитесь, что вы имеете дело с надёжной компанией-застройщиком, у которой есть стабильный источник финансирования и все необходимые разрешительные документы. С этим разберется только грамотный юрист. В противном случае, очень высок риск стать очередным обманутым дольщиком – случаи недостроя и замораживания объектов до сих пор встречаются достаточно часто.

Вопросы аренды

При съёме квартиры, дома или гаража между участниками сделки также нередко возникают спорные вопросы.

Если при заключении договора о найме присутствовал юрист, то все проблемы решаются достаточно быстро, поскольку специалист, как правило, заранее предусматривает все возможные конфликты. Если же аренда городской квартиры или других объектов была организована непродуманно, то какую-то из сторон могут ждать серьёзные неприятности.

При заключении договора найма должны быть предъявлены документы, подтверждающие право собственности на объект. В договоре, который подписывается арендодателем и нанимателем, указываются паспортные данные обеих сторон сделки, а также все нюансы, касающиеся аренды: срок, оплата, залог, количество проживающих, опись имущества, обязательства и права съёмщика и владельца. Такой договор одинаково защищает интересы обоих участников и является дополнительной гарантией того, что аренда квартиры, загородного коттеджа или дачи не закончится незаконным выселением или безнаказанным разгромом жилья.

Гаражные кооперативы